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[克而瑞]大灣區規劃落地后珠海、中山、江門和肇慶四城樓市變化及其發展研判
 
作者: 來源:克而瑞 發布日期:2019/5/30 本文關鍵詞:克而瑞,大灣區規劃,珠海,中山,江門,肇慶,樓市變化,發展研判
 

受益于粵港澳大灣區遠景規劃,釋放巨大的改革制度紅利,粵港澳大灣區將對標打造成全球第四大經濟灣區。灣區交通、經濟、產業等快速發展,高素質人才大量引進,有望給粵9城房地產市場提供更為堅實的需求支撐,市場前景長期看好。

相較于廣州、深圳、佛山、東莞和惠州市場關注的焦點城市,珠海、中山、江門和肇慶市場關注度較低,部分城市市場數據也不透明。而從我們實際調研情況來看,粵港澳大灣區規劃落地后,長期被市場所忽視的4城市場熱度不盡相同,整體呈現珠海、中山、江門和肇慶市場熱度依次遞減。

大灣區市場現狀

粵九城樓市對政策敏感性高,城市間廣泛滲透購房需求多向外溢

1、房地產市場對調控政策敏感度高、受其影響大

2016年3月深圳率先升級限購,2017年3月廣州跟進升級限購,隨后廣、深兩市房地產市場明顯降溫,投資性需求梯次離場。而從市場走勢來看,深圳、廣州成交量分別于2015年、2016年創歷史新高,隨后成交量均高位回落。近年來,深圳、廣州成交量仍處下行通道,但同比跌幅明顯收窄,2018年深圳、廣州成交量同比分別微降0.4%和4.8%。另外,2016年國慶期間東莞、珠海和佛山重啟限購令,核心城市投資性需求被迫離場,成交量皆高位回落。相較而言,珠海市場對政策敏感性頗高,因政策嚴厲打壓,珠海市場步入調整期,成交量連續兩年低位運行。鑒于粵港澳大灣區規劃釋放巨大改革紅利,粵9城房地產市場將明顯受益,市場前景可高看一線。

2、房地產市場規模呈現不同的城市梯隊 略

3、核心城市與三四線城市市場輪動特征明顯 略

4、廣深調整到位,三四線調整周期短、庫存風險可控 略

5、房價漲幅趨緩,因放松限價廣州房價結構性拉升 略

珠海

政策松綁、利好兌現后市場顯著轉暖,中長期仍可高看一線

1、政策環境:政策執行松動局部取消限購,全面放寬人才落戶

2016年10月珠海重啟限購限貸,2017年4月限購限貸政策再升級,非戶籍居民家庭社保繳存年限由原先的1年增至5年,珠海房地產市場就此步入長達兩年的調整期。當年5月,土拍實行最嚴限售令,部分土地嚴格限定自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。

2018年4月“珠海英才計劃”出爐,各類人才可分別享受住房補貼、生活補貼、現金獎勵等,其中頂尖人才即可享受200萬元獎勵,還可申請600萬元住房補貼等各種優惠。毫無疑問,“珠海英才計劃”可謂是含金量最高、保障力最足、覆蓋面最廣的人才政策,珠海將對標打造大灣區人才高地。

步入2019年以來,政策執行層面開始出現“松動”跡象,大專以上學歷可落戶,非戶籍家庭只需開無房證明即可購房。限貸層面,首套房首付3成,利率上浮10%;二套房貸款結清首付4成,未結清首付5成,利率上浮15%。限售層面,斗門區限售3年,其他區域限售5年。限簽層面,網簽備案高低搭配,結構性維穩全市房價。

2、房地產市?。合薰核砂蠛舐ナ鋅燜僮?,但短期規模仍難突破前期高點 略

3、土地市?。航昀吹丶壑鵂短嶸?,2018年土拍降溫地價高位回調 略

4、經濟與人口:經濟已達世界發達地區水平,產業人口加速凈流入 略

5、發展規劃:旅游業發達,正轉型升級“三高一特”現代產業 略

6、市場預判:對外來定居和投資吸虹效應強勁,中長期市場仍可高看一線

近期,受惠于政策局部松綁,珠海房地產市場明顯升溫,外省市投資客大量進場。我們認為中長期珠海市場仍可高看一線,主要原因不乏以下三點:其一,珠海經濟發展水平較高,并有較強產業發展基礎,城市經濟向好發展有望給房地產市場提供需求支撐;其二,隨著粵港澳大橋通車以及更多大灣區規劃利好逐步兌現,珠海作為連接港澳的橋頭堡城市,必將收獲更多的改革制度紅利。未來兩岸三地之間的市政交通將進一步完善,產業聯動將進一步加強,或多或少將利好珠海房地產市??;其三,最強人才新政大幅放寬落戶門檻,產業人口大量導入,必將給房地產市場帶來不菲的增量購房需求。

7、附錄-市場調研:樓市、地市齊轉暖,渠道分銷拓客外省市客戶持續增多 略

中山

灣區利好下市場回溫但仍不及2016年,中長期產業發達、需求有支撐

1、政策環境:限購、限貸、限價從嚴執行,人才落戶成效顯著 略

2、房地產市?。菏苷?、規劃等影響波動較大,落戶放寬后供求重回高位

2014-2015年中山房地產市場明顯供過于求,房價基本穩定在4000-6000元/平方米。受東進戰略以及深中通道正式動工等多方面因素影響,大批投資客蜂擁進場,2016年中山房地產市場異?;鶉?,成交量價皆提速上漲。而在備案價嚴格限制下,市場一度出現“雙合同”。

2017年3月,中山限購、限貸、限價、限簽等調控政策層層加碼,房地產市場逐漸回歸理性,全年成交量同比腰斬。當然限簽也是成交量陡降的重要因素,市場交易數據難免“失真”。房價整體仍處上升通道,市中心房價升至1.8-1.9萬/平方米高位。 2018年中山樓市運行以“穩”為主,人才落戶新政漸顯成效,供求均回到歷史高位,全年成交量再次突破700萬平方米。各區域市場明顯分化,火炬開發區、三鄉鎮和南朗鎮成交依舊活躍,成交量明顯高于其他區域;東區、火炬開發區和石岐區仍是價格高地,房價位居市場前列。

2019年1季度,隨著粵港澳大灣區規劃正式落地,中山房地產市場有所轉暖,但整體熱度不及2016年。本地客戶對房價異常敏感,一旦房價逐級上漲,成交量將大幅回調。統計數據顯示,項目售價每漲1000元/平方米,成交量將減少約60%。整體而言,本輪市場回暖核心動因在于省外購房客戶量明顯增加,反觀本地客戶以及廣深外溢投資客相較理性。

 

3、土地市?。汗┑丶性?013年之前,市場規模受到土地供給較大制約 略

4、經濟與人口:人口持續凈流入、常住戶籍人口比約2,居民收入高于全省平均 略

5、發展規劃:各鎮產業基礎良好但相對獨立封閉,未來打造“一城雙核”格局 略

6、市場預判:短期內需支撐市場整體平穩,待深中通道通車或將迎來外溢回歸

整體來看,中山市場有產業經濟支撐,仍以本地自住需求支撐,整體運行平穩,同樣受益于區位優勢,與珠海、廣州、佛山等交界地方存在一定量的外溢客。與此同時,中山已加入搶人大戰,放寬大專以上學歷畢業生及技能人才、特殊專業人才入戶條件,進而將釋放出一部分購房需求。此外,在粵澳港大灣區建設中,確立了中山“打造珠江西岸區域性綜合交通樞紐”的戰略定位,中山的地理優勢將被激活,作為珠江西岸的區域科技創新研發中心,特別是隨著深中通道正式通車以及其他規劃利好逐步兌現,中山的房地產市場有望迎來深圳等地外溢客群的回歸。

7、附錄-市場調研:市場預期轉好省外投資客增多,本地以及廣深客群依舊理性 略

江門

短期市場降溫成交放緩,內生市場有需求,下行壓力可控

1、政策環境:限購、限貸力度相較溫和,限定“豪宅線”控房價 略

2、房地產市?。汗婺N榷ㄔ?00萬方,2018年下半年市場降溫成交放緩 略

3、土地市?。航昶放品科蠹鈾俳?,地王頻出之后合作開發將成常態 略

4、經濟與人口:人口持續凈流入使人口規模近500萬,居民收入低但增速高于省均 略

5、發展規劃:以工業立市,構建“1+6+N”、“5+1”的產業發展新格局

新一輪規劃顯示,江門將繼續堅持以工業立市為根本,形成功能互補、協同發展的“1+6+N”、“5+1”的產業發展格局,著力推動產業向集聚化、規?;?、中高端邁進,打造珠三角新的增長極。具體而言:

優化“1+6+N”園區產業布局,突出特色、錯位發展,加快推進先進裝備制造、大健康醫療、現代服務業、高端海洋等產業創新和集聚發展。其中,“1”是以高新區為示范區,“6”是以蓬江濱江新城、新會銀洲湖新城、鶴山工業城、臺山工業新城、開平翠山湖科技產業園、恩平工業園6個分園區為功能區,“N”是以大廣海灣經濟區、中歐(江門)中小企業國際合作區、環五邑大學創新經濟圈為拓展區。

著力構建“5+1”重大產業發展平臺,力促資本、技術、人才等創新要素與產業對接,帶動精細化工、水暖衛浴、五金不銹鋼等傳統優勢產業轉型升級和提質增效,并戰略布局及發展新能源汽車電池、智能制造等新興產業,進一步推動全市工業向高端化發展,支持實體經濟做大做強。其中,“5”是指粵澳(江門)產業合作示范區、珠西新材料集聚區、深圳-江門產業園、臺山工業新城拓展區、開平翠山湖科技產業園拓展區等5個萬畝園區,“1”是指江門人才島。

6、市場預判:短期大灣區規劃利好有限,預計市場整體運行平穩

展望未來,粵港澳大灣區屬長期發展規劃,規劃利好兌現周期較長,短期對江門房地產市場利好程度有限。預計2019年江門房地產市場整體運行平穩,成交量同比基本持平,或者小幅回升。而在限購政策的作用下,外來投資客早已退場,本地客群仍是市場成交主力。當然,江門是以工業立市,有較強產業發展基礎,產業人口持續涌入,有望帶來一定數量的增量購房需求。長期來看,隨著產業轉型升級,更多高素質產業人口不斷涌入,本地居民購買力持續提升,有望利好江門房地產市場,市場前景謹慎樂觀。

7、附錄-市場調研:到訪、去化回落之勢尚未改善,本地客占比超8成 略

肇慶

灣區規劃利好尚難兌現,人口、產業基礎薄弱,市場下行壓力大

1、政策環境:僅限貸,不限購、不限價、不限簽也不限售,對市場行政干預度低 略

2、房地產市?。菏諧」婺O嘍越閑?,2018年下半年市場供求明顯失衡 略

3、土地市?。?017年地王頻出、品脾房企持續增多,2018年量縮價新高

2017年,肇慶土地市場明顯升溫,成交量、價顯著提升,全年經營性土地成交建面1187萬平方米,創歷史新高,同比大增205%;成交樓板價1212元/平方米,同比大漲971%。品牌房企拿地熱情高漲,碧桂園、恒大、保利等繼續深耕肇慶市場,中海、新城、美的等首次入駐,致使土拍競爭愈加激烈,頻出高溢價地塊。9月底,敏捷總價18.65億元摘得端州區151區七星一路北側地段地塊,樓板價5709元/平方米,刷新全市單價、總價地王紀錄。

2018年,土地市場跌宕起伏,上半年市場熱度慣性延續,屢有高價地出讓。5月,中梁總價9.77億元競得端州區151區學院路東側地段地塊,樓板價6443元/平方米,再度刷新全市單價地王紀錄。另外,高要、廣寧、封開等5個區縣地價皆創新高,市場熱度可見一斑。不過,2018年下半年土拍市場明顯轉冷,底價成交、流拍已成市場常態,全年流拍地塊多達22宗,年末部分流拍地塊二次掛牌降價出讓。整體而言,品牌房企拿地熱情不減,碧桂園、恒大、龍光等拿地動作頻頻。新進房企持續增多,年內中梁、華潤、時代等7家房企皆首進肇慶。

2019年一季度,土地市場未見好轉跡象,成交量、價全線回落,經營性土地成交建面96萬平方米,同比下降74%;成交樓板價1059元/平方米,同比下跌17%。土拍競爭不甚激烈,新晉出讓地塊大都底價成交,流拍也時有發生。典型如高要區PM-2018-22號地塊,已是第三次掛牌,終因無人報價第三次流拍。

 

4、經濟與人口:產業薄弱、居民收入較省均低30%,人口持續流出后近年有回流跡象 略

5、發展規劃:輻射大西南、拓展“泛珠”經濟腹地,但產業、交通皆是短板 略

6、市場預判:大灣區規劃影響甚微,市場下行壓力較大,市場規模將持續低位

展望未來,肇慶房地產市場依舊面臨較大的下行壓力,預計市場規模將持續低位運行。究其原因不乏以下三點:其一,2017年以來,肇慶大量供地,市場供求關系顯著失衡。短期內,供過于求的市場格局難以逆轉,新增供應量整體仍處高位,但本地置業需求趨于飽和,市場觀望情緒愈加濃重。其二,肇慶產業發展基礎薄弱,人口持續凈流出,增量購房需求著實寥寥。受制于前期房價過快上漲,本地居民購買力難免透支,很大程度將抑制市場需求有序釋放。其三,大灣區規劃利好短期難以兌現,產業、交通仍是經濟發展的短板,其對肇慶房地產市場影響更是有限。

7、附錄-市場調研:未來預期普遍悲觀,各區域房價普降5%-10% 略

錄入人:afx6_jmreaa 審核人:afx6_jmreaa
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