手機版 用戶名稱: 密碼:
文章
樓盤
誠信公示
預售證公示
中介物業
業主論壇
當前位置:行業資訊 > 分析評論
38
理清供求變化和房價上漲的主因
 
作者:鄧郁松 來源:中國建設報 發布日期:2018/4/24 本文關鍵詞:理清,供求變化,房價上漲,主因
 

房地產問題是經濟發展問題,也是重要的民生問題,各界對房地產問題、特別是房價問題非常關注。要實現房地產市場持續、穩定、健康發展,穩定各界預期,需要理清房價波動規律,準確、客觀判斷全國和特定城市的房價形勢,更加重視通過市場化的方式解決問題。

房價的長期趨勢與短期波動

從較長時期觀察,各國房價的長期變動趨勢與收入增長的長期趨勢基本一致。但影響房價短期波動的因素相對較多,使房價短期波動與收入變動趨勢又不一致,既可能出現收入穩定增長但房價不漲的情況,也可能出現收入穩定增長但房價大漲的情況。收入變化是決定房價長期變動的核心因素,房價雖然短期經常偏離長期趨勢,但在明顯偏離長期趨勢后必然又會出現向長期趨勢的回歸。這也是出現房價泡沫的國家最終一定會出現房價明顯回落的重要原因。

從短期看,房價的波動主要受三方面因素影響。一是受住房金融政策變化的影響。一般來說,降低首付、降低利率會提高居民的購房支付能力、進而推高房價。首付越低、降息幅度越大,房價漲幅越高。

從國際比較的角度看,美國、日本、西班牙等國房價漲幅較高乃至催生房地產泡沫的階段都是在利率下降時期,而且低利率持續的時間越長對房價的推升作用越明顯。但是,從歷史走勢觀察,低利率并不能長期持續,一旦利率政策轉向,開始持續、快速、大幅度地加息,房價漲幅就會顯著回落以至出現絕對下降。美國、日本、西班牙等國家房價泡沫的破裂都是在持續、快速升息后發生的。在我國,也呈現出房貸利率較低的時候房價漲幅高(如2009年和2016年)、房貸利率較高的時期房價漲幅低(如2008年降息之前)的情況。二是受商品房土地供應情況影響。商品房土地供應量大的時期,房價漲幅相對較低,甚至出現供給過剩的問題;商品房土地供應量少的時候,會顯著推高房價。從全球比較看,倫敦、舊金山等城市受規劃、土地等政策影響,新建住房供應十分有限,由此顯著推高了這些城市的房價。休斯頓等城市在土地、規劃等方面則實行相對寬松的政策,新房供應較為充足、房價水平相對較低。在我國,北京(樓盤)等部分熱點城市受各種因素影響,商品房土地供應長期不足,增加了房價上漲壓力。由于商品房土地供應量的多少主要由地方政府決定,因此商品房土地供應的差異也成為房地產市場區域差異的重要原因之一。三是受經濟增長狀況影響。經濟繁榮時,居民收入高、失業率低,房價漲幅高,人口大量流入的城市房價漲幅尤為明顯;經濟蕭條時,居民收入低、失業率高,房價漲幅低甚至出現負增長。

房價的最終變化是上述三方面因素共同作用的結果,如果低利率、新建商品房供應不足疊加經濟復蘇,房價漲幅會顯著加大;加息、新建商品房供應增加疊加經濟衰退,則會顯著抑制房價上漲以至出現房價下降。在三方面因素的共同作用下,市場出現短期供不應求時,房價漲幅會加快;市場出現短期供過于求時,房價漲幅會顯著放緩甚至出現下降。

對我國房價走勢的總體判斷

從1998年到2017年,全國新建商品住宅銷售均價由1854元/平方米上漲到7614元/平方米,2017年的均價是1998年的4.1倍。同期,城鎮居民人均可支配收入由5425元增加到36396元,2017年的人均收入是1998年的6.7倍。2008年是城鎮住房制度改革以來全國新建商品住宅銷售均價惟一下降的一年,均價為3576元/平方米。2017年,全國新建商品住宅銷售均價是2008年的2.1倍,城鎮居民人均可支配收入是2008年的2.6倍。總體上看,1998年以來全國新建商品住宅銷售均價漲幅較高,但這一時期我國經濟發展較快、居民收入增速較快,城鎮居民人均收入漲幅仍明顯高于房價漲幅。同時也要看到,北京等部分大城市的房價漲幅顯著高于同期居民收入漲幅,居民的住房支付能力也明顯下降。

2015年以來,全國不同城市房價變化趨勢總體上反映出不同城市供求變化和對金融政策調整的敏感程度。新房供應量少、對利率調整反應敏感的深圳(樓盤)等經濟發達地區的城市房價率先上漲。隨著銷售量的增加,越來越多的城市從供應過剩轉向供求基本平衡甚至出現短期的供不應求。這也是房價上漲率先從一線城市開始,然后二、三、四線城市相繼開始上漲的原因。率先上漲的一線城市在適當調整了住房金融等政策后,房價走勢已出現變化,如今年3月北京二手房銷售價格已低于2017年同期。

更加重視通過市場化方式解決問題

房價波動反映了短期供求形勢的變化。進一步完善相關政策,穩定各界預期,需要對當前市場形勢作出準確、客觀的判斷,把握規律,根據造成市場供求形勢變化的主因,更加重視通過市場化的方式解決相關問題。

一要準確、客觀判斷當前全國和特定城市的房價水平,客觀判斷居民的住房支付能力是在提高還是在明顯下降。

二要理清市場供求變化和房價上漲的主因。是商品房供應不求造成的房價上漲,還是低利率、低首付造成的上漲,亦或是短期拆遷量過大帶來的貨幣補償過多帶來的上漲。只有理清了供求變化和房價上漲的主因,才可能真正完善相關政策,穩定各界預期。

三是要尊重規律。房地產市場發展有其客觀規律,但由于各界對房地產過于熟悉、也有太多主觀訴求,客觀規律往往被忽視。因此,進一步完善相關政策,穩定市場預期,關鍵要認識市場波動規律、尊重規律,更加重視通過市場化的方式解決問題。

本文為作者鄧郁松 國務院發展研究中心 市場經濟研究所副所長

錄入人:fx7_jmrea 審核人:fx7_jmrea
三四線樓市回暖還能持續多久? 央行專家提“六個錢包買房” 為何戳中年輕人的心?
版權聲明:任何本站發表之文章,均由本站原創或江門市房地產行業協會合作媒體提供,受《中華人民共和國著作權法》的?;?,任何商業、非商業站點,未經書面許可不得轉載。
   本文評論 (已有0條評論) 上江門房協網手機版,用手機發表您的評論!
 
暫時沒有評論,您可以對本文發表評論。
 
用戶圖標 用戶尚未登陸 (匿名發表評論可不登陸)    [用戶登陸]  [新用戶注冊]
您的表情: 您的表情   請選擇一個表情:
相關文章 相關推薦 人氣排行 最新更新
·社科院:去年土地成本占房價比重提高 或促房價
·全國各地1個月33次加碼調控,三四線城市出現
·理清供求變化和房價上漲的主因
·房子被強拆房價上漲,政府應賠償還是補償?
·房價上漲動力漸失 15熱點城市新房9月全部止
·二手房成交量銳減 舊熱點城市房價上漲預期仍在
·全球房價上漲最快十大城市中國占六席
·三線城市房價上漲速度超一二線 調控預計再擴圍
·新華社:房價上漲壓力仍大 熱點城調控或將貫穿
·房價上漲三大動力變化今年各地房價將繼續分化
·2016年房價上漲因素分析及調控房價的重慶經
·是什么在推動房價上漲?
·64城房價上漲創76個月新高 專家稱此輪上漲
·央行馬駿:中國杠桿上升1/3源于房價上漲
·馬光遠:一線城市房價上漲 緣于供給不足
·全國各地1個月33次加碼調控,三四線城市出現
·廣東省房協:一季度廣東房屋銷量總體下降
·“買房要抓緊,以后更買不起”這句話錯哪兒
·2018年1-3月份全國房地產開發投資和銷售
·2018年中國經濟獲更多期待 樓市會不會再現
·2018年1-2月廣東房地產開發投資增速回升
·二手房租賃糾紛存四大陷阱 法院發布防范風險提
·2018年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告
·投資增速加快,樓市延續下行,分化特征加劇——
·房地產稅怎么收?
·女性購租房特點觀察:購房更偏小戶型 租房更偏
·亞太區商業房地產市場在迅速變革中尋求穩步增長
·銀行為何對房貸避而遠之?
·商業地產投資創新高 粵港澳大灣區活躍
·2018年1月份70個大中城市商品住宅銷售價
·各地樓市(2014.8.29-2014.9.
·七嘴八舌(2014.8.29-2014.9.
·一周數字(2014.8.29-2014.9.
·20大標桿房企業績亮相 過半企業凈利潤率低于
·珠三角三大都市圈均將擴容
·8月份房地產集合信托總規模不足百億元
·“學位房”眼下最吃香
·低迷樓市欲借互聯網金融“跨界”輸血
·房地產營改增或成稅率最高行業 稅改需兼顧產業
·金九銀十樓價下調空間小
·上市公司貧富差距排行榜:萬科高管月薪高出員工
·告別地產黃金十年 房企“不務正業”玩跨界
·房產價值100萬也能貸出300萬 銀行破例"
·賣樓時興搭電商的“順風車”
·規模突破560億 房地產QDII業績搶眼
·社科院:去年土地成本占房價比重提高 或促房價
·社科院:預計今年房價保持平穩回落 一二線城市
·132家房企存貨逾4.5萬億元 萬科等10家
·首套房貸款平均利率升至5.56%
·多城新房銷售公證搖號 炒房客受阻知難而退
·港資房企發力布局大灣區 將整合資源助力業務發
·資本搶灘布局養老產業 回報周期長盈利模式不明
·加息還是降準?國內貨幣政策面臨抉擇
·10套房源4套假? 專家:中介行業規范亟待制
·調控逐漸生效 房企銷售額增速前四月顯著“剎車
·住房租賃REITs規?;虺蛞讜?公募基金有
·土地市場呈明顯降溫態勢
·10強房企年內拿地支出3514億元
·樓市調控加碼 房企銷售增速將放緩
·樓市調控是個長期博弈
  您最近閱讀過的文章
·理清供求變化和房價上漲的主因
友 情 鏈 接
艾瑞網-中國房地產網排名  中國房地產信息網  中國住房和城鄉建設部  地產中國網  中國金融網-地產中國  人民網-房產
  協會介紹 | 網站介紹 | 廣告中心 | 聯系方式 | 電子信箱
© 2008-2019 江門市房地產行業協會網站 廣東·江門 | 網站域名:09开拓者vs湖人| 09开拓者vs湖人
江門網警